观点直击 | 潘石屹连线股东 不谈SOHO中国私有化与未来

2020-05-22      来源:黄冈房地产   浏览次数:37

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今年的SOHO中国股东大会碰巧赶上了& ldquo两次会议。进行中。

SOHO中国于5月22日在北京召开了2019年度股东大会。遗憾的是,由于潘石屹在纽约,他将来会去现场通过视频会议与股东沟通。只有首席财务官倪奎阳和所有管理层出席,回答股东的问题。

根据年度报告,SOHO中国在此期间实现了约18.47亿元的营业额,同比增长约11%。净利润15.1亿元,同比增长18%。毛利率为82%,同比增长7%。净利润13.2亿元,同比下降32.27%。归属于公司股东的净利润约为13.31亿元,同比增长约8%(不包括项目整体销售产生的非经常性利润)。

在18.47亿元的营业额中,租赁收入占99%以上,达到18.33亿元;售房收入仅为1433万元,不到1%。

神秘的私有化

过去,老潘带着他自己的& ldquo明星效应。SOHO中国受到了业内人士的极大关注。然而,与业绩相比,最近几个月不确定的私有化显然对市场的影响更大。

据外国媒体3月9日报道,黑石集团正与SOHO中国就后者的私有化进行谈判,出价每股6港元,交易价值约40亿美元,并将接管SOHO中国的债务。

好消息持续推高了SOHO中国的股价。随后,SOHO中国回应称,它正在与海外金融投资者讨论战略合作的可能性,这可能会也可能不会导致对该公司所有已发行股票的全面要约。

潜在交易可能发生,也可能不发生,如果发生了,这些潜在交易的条款在现阶段仍不确定。

这笔交易有许多变数。新皇冠肺炎疫情的爆发使得SOHO中国的商业前景难以评估,谈判也没有取得进一步进展。& rdquo因信息未公开而要求匿名的内部人士表示,黑石集团对SOHO中国的私有化进程已经停滞。

该知情人士还表示,黑石集团关于投资SOHO中国的讨论还处于早期阶段,一旦环境稳定,可能会重启。

受此消息影响,SOHO中国的股价在5月4日暴跌,收于每股2.75港元,下跌25.68%,为2015年8月24日以来的最大跌幅,日市值为45.66亿港元,市值约为143亿港元。

经过两个月的徘徊,SOHO中国的股价回到了原点。事实上,新一轮的皇冠流行病给SOHO China等商业房地产公司带来了挑战,潘石屹没有回避这一点。

& ldquo上海的四个项目恢复工作和生产情况良好,达到了疫情前的水平,而北京的项目没有上海的好。当疫情在2月和3月最为严重时,租金收缴率约为50%。& rdquo潘石屹说,小公司和传统公司的租金回报率相对较高,租金回报率确实有所下降,但一些互联网和在线教育相关的公司却幸免于难。

潘石屹对现场租金回报率普遍偏低表示担忧:& ldquo最低的是住宅,办公楼大约是住宅的两倍,大约3.3%,但我们目前的资本成本是4.8%。& rdquo

这可能是他将SOHO中国私有化的一个重要原因。然而,潘石屹在股东大会上对黑石的私有化仍然没有做出太多回应,并表示一切都以该公告为准。

不支付股息的对价

值得注意的是,SOHO中国在2019年整个财年都不会分红,这是SOHO中国13年来首次上市。

视点房地产的新媒体获悉,2014年,SOHO中国开始在上海等核心城市出售房产。据不完全统计,过去几年,SOHO中国通过出售资产已经套现约293.41亿元,但没有购买任何项目或土地。

经过几次资产处置后,SOHO中国的核心资产有北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO二号、银河/朝阳门SOHO、李泽SOHO、上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、天山广场SOHO、古北SOHO等九个楼盘

SOHO中国在出售该项目时也支付了大量股息。自2006年以来,SOHO中国已经支付了12次股息,总计207.78亿元。潘石屹夫妇总共收到了大约133亿元现金。

市场上有人猜测,不支付股息的突然政策可能与私有化有关。毕竟,如果要进行私有化,最好留下这份利润优化报告,而不是用自己的利润和现金支付股息。

对此,潘石屹回应股东称,去年未支付股息是因为公司的长期发展。& ldquo出售该项目确实可以给股东带来红利,但如果北京和上海的8个项目全部出售,这些核心地区的土地将不会被回购。& rdquo

对于黑石来说,将SOHO中国私有化没有明确的方向。根据海通国际的一份研究报告,SOHO中国目前的估值是每股净资产值的7.74港元。据估计,SOHO中国仍有可能吸引其他机构投资者的青睐,并计划将SOHO中国私有化。

该银行表示,如果黑石对SOHO中国的私有化进程停滞不前,SOHO中国可能有机会寻求一个新的解决方案。包装& rdquo出售其投资物业的方式。

根据年报披露的数据,截至2019年底,SOHO中国的投资性房地产资产价值约为618.33亿元,年度投资性房地产评估增加值约为11.68亿元。

在整个股东大会期间,潘石屹仍然保持着他一贯的微笑。然而,近年来,作为一名房地产大亨,他越来越少出现在公众视线中。他留给自己更多的时间做自己喜欢的事情,比如木工、摄影和编程& hellip& hellip

SOHO中国可能有一天会迎来一位新老板。

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