市场博弈、政策失灵与政策调整

2020-05-22      来源:黄冈房地产   浏览次数:37

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2019年11月11日,深圳取消了“奢侈品税”。

当时的原因是:

坚持“不炒房”原则,保持房地产调控的连续性和稳定性,适时调整和完善全市房地产调控政策,促进房地产市场平稳健康发展。

此前,2018年12月22日,深圳房地产研究中心主任王峰在“首届百强住宅企业法律论坛”上透露,深圳市政府也将通过调整“奢侈品税”来解决购房的燃眉之急。

王峰说:

深圳调整的下一步是考虑真正的需求。通过确定普通住房的标准,人们将获得事实上的减税,这样人们就可以真正降低购买成本。"

取消奢侈品税的初衷看起来很美:“照顾穷人的需求”、“为老百姓减税”、“让老百姓降低购买成本”。

然而,令政策制定者惊讶的是,减税的好处很快被房价上涨“吞噬”。只要减税,购买者就会增加或超过税收,而购买者根本享受不到政府的减税红利。

为什么会这样?

决策者可能没有意识到这样一个事实:

在深圳,买家必须付款,所有交易费用由买家承担。因此,真正的房价是“买价+交易费”。在过去十几年的调控中,调控政策增加的所有交易成本最终都由买方支付。

因此,当政府减税时,购房者的总成本会下降,而卖家会坚定地“提价”,吃掉政府减税的红利。

当然,买家有足够的信心敢于这样做。最初,二手房市场处于激烈竞争的状态。买卖双方仍然可以达成侃侃价格,交易不冷不热。

但是这时,一旦有外力推动,平衡就被打破了。奢侈品税的废除是打破平衡的力量。政府想减轻购房者的税收负担,但市场将其误解为政策取向的改变。

结果,卖家的信心立即增强,只增加减税已经是礼貌的了。毕竟,买家并没有吃亏(事实上,他们仍然有一些优势。税收是一种性交,房价是分期支付的)。

许多学者研究过这类问题:市场博弈下的政策失灵。政策发布前,应对政策发布后市场各方可能做出的解释和行为决策进行充分演绎分析,然后依次调整政策内容。

即使已经做出了上述推断,也不能安全地完成。政策不可能完美无缺,也不可能每次都能实现目标。因此,政策审查是决策者必须做的事情之一。从原则上看,政策出台后应定期检查,分析政策效果是否与初衷一致。如果没有一致意见,就有必要研究是否需要修正。

回到取消奢侈品税的政策。政策的调整非常有力,具体规定是:

普通住宅的标准不再有价格规定。容积率大于1.0、单体建筑面积小于144㎡的房屋均为普通住宅。

这意味着绝大多数已经建成两年的二手房可以免交增值税。1000万套房子可以减少40万到60万元的增值税。

这仍然非常强烈。当时,你为什么不采取更温和的方法——提高已经明显很低的奢侈品税标准?

如果豪宅的税收标准稳步调整,今天的市场可能不会是这样。

即使在今天,恢复奢侈品税也是非常必要的。任何接触过房地产经纪人的人都知道二手房市场。

当然,当奢侈品税恢复时,标准必须调整,将总价格提高到1000万元左右更为合适。

深圳

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