过去这一年,谁是中国房企最大地主?

2020-01-24      来源:黄冈房地产   浏览次数:30

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文/谢逸枫

万科去年的目标是活下去,让好多中小房企颤抖不已。500强的房企都要讲活下去,可想对缺钱缺地缺项目的中小房企,面临着死亡的威胁。一个房企能不能活下去,关键是拿地能力、融资能力、运营能力、利润增长能力、成本控制能力、负债控制能力、人才管理能力,尤其是拿地能力,决定着一个房企的生死。


一个房企的寿命,取决于拿地能力与运营能力。特别是拿地能力,更是直接关系到房企的生与死。没有土地、没有项目的房企,肯定是要死掉的。有土地、有项目的房企,后面拿不到土地、没项目开发,肯定是等死的。所以,能不能拿到土地,是检验房企能不能活下去的最高标准,所谓手中有粮,心中不慌。优质且充足的土地资源是企业未来发展的重要核心竞争力。


从中国指数研究院的拿地榜单数据来看,头部房企在2020年的扩张会比2019年更猛烈一些。去年房企拿地金额排行榜中的前8名,依次为万科1610亿元、碧桂园1303亿元、保利发展1166亿元、中海地产1034亿元、融创中国1000亿元、华润置地813亿元、绿地控股804亿元、龙湖集团759亿元,8家房企拿地金额高达8489亿元。



万科、碧桂园、保利三家的拿地金额更是连续三年位列榜单前三名。可以预见,在2020年,这些手里有粮心里不慌的房企,依然是活跃在头部的房企,不但活下去,而且日子继续滋润。此外,土地价格在2019年下半年上涨明显,尤其是强二线城市,在2019年下半年地价上涨之后再拿地的中型房企,在2020年会奋起一搏。


2019年:拿地面积排行榜

中指研究院报告指出,2019年,房企拿地稳中有升,新增土储金额和面积均有所提升。万科、碧桂园、保利连续三年位列榜单前三。长三角、中西部市场持续火热,交易金额和成交面积分列四区域第一,远超其他区域;房企在南京、宁波拿地金额同比增长超50%,增幅最为显著。







从拿地面积来看,碧桂园、绿地、万科拿地面积位列前三。2019年1-12月,碧桂园以4253万平方米拔得头筹,绿地和万科分别以3577万平方米和2996万平方米分列二、三位。2019年,拿地面积TOP100房企拿地总面积59655万平方米,同比增长10.4%。TOP10房企拿地总面积22579万平方米,占TOP100房企拿地面积的37.8%,拿地规模显著。


2019年:拿地金额排行榜

从拿地金额来看,万科、碧桂园、保利优势延续,连续三年位列榜单前三。其中,万科以1610亿元拿地金额位居榜首,继续蝉联首位。碧桂园则以1303亿元锁定第二位,保利以1166亿元稳居第三位。12月,保利在土地市场表现不俗,5天内以134亿元在广州获取多宗土地,又分别于佛山、中山、泉州、福州、武汉等城市获取多宗土地。









房企拿地稳中有升,头部房企拿地势头持续保持。全年拿地金额超千亿房企为5家,较2018年增加2家。TOP100房企拿地总额27835亿元,较2018年增长17.7%。TOP50企业拿地总额22391亿元,较2018年增长34.8%。TOP10企业2019年拿地总金额为9702亿元,占TOP50企业的43.3%,较2018年占比上升1.0个百分比,头部房企拿地势头持续保持,拿地比较稳健。


具体来看,中海、融创、金地拿地金额增速较快,其余房企拿地金额与去年持平有小幅提升。万科、碧桂园、保利优势延续,连续三年位列榜单前三。其中,万科以1610亿元拿地金额位居榜首,继续蝉联首位。碧桂园则以1303亿元锁定第二位,保利以1166亿元稳居第三位。



房企收并购力度加大,丛林法则日益明显。2019年土地市场稳中向好,土地价格略有上升,房企持续加大收并购力度,获取优质项目的同时,有效降低拿地成本。具体来看,上半年,世茂收购泰禾、万通、明发等多家企业多个项目,获取杭州、广州在内的多个热点城市的优质资源。


融创先后以67亿元收购新湖中宝项目、以152.69亿元收购云南城投51%股份,在收并购市场表现格外亮眼。此外,保利、绿地、金科、招商蛇口、中海、碧桂园等企业均在收并购市场发力,积极获取优质土地资源。国家队拿地相对稳健,部分房企拿地表现积极。


2019年,保利、华侨城、中国铁建等“国家队”拿地保持稳健;中骏、正荣、金辉、时代中国等企业拿地表现积极,拿地金额同比增速较快。中交地产、京投发展、新鸿基、长房集团、合生创展等企业表现亮眼,如京投发展今年在北京、无锡等多城市拿地,值得关注。


2019年:万碧保利中融创

房地产行业进入存量发展时代,房企全年拿地金额前五强“门槛”又重回千亿级,其中背靠国资大树的占了三强。据中指研究院数据显示,2019年拿地金额前五强房企为万科、碧桂园、保利地产、中海地产、融创中国,拿地金额均超千亿元。这也是近四年来,房企全年拿地金额前五“门槛”第二次达到千亿级。

细看最新出炉的“五虎上将”,它们有的依靠大举并购,弯道超车“买”进了前五强。有的经历前几年的休养生息后,改弦更张加大土地储备。还有的积极布局非住宅土地,持续发力多元化战略。土地市场被视为房地产市场的“晴雨表”,在以稳为主的大基调下,2019年房企拿地更趋理性,但强者恒强格局也在趋于稳定。


上述五家公司共拿出6113亿元“屯粮”,占2019年全年拿地金额前50名总额的27.3%。这一占比相较于2018年的25.99%上升了1.31%。具体来看,万科、碧桂园、保利地产优势再现,连续三年位列榜单前三。万科以1610亿元的拿地金额两度蝉联“拿地王”。碧桂园以1303亿元再次锁定第二位。保利地产以1166亿元连续三年稳居第三位。

2017年、2018年均居第五的中海地产则再进一程,以1034亿元的拿地金额上升至第四位。拿地表现最激进的是融创中国,2019年拿地金额为1000亿元,同比增幅高达156.41%。作为并购王,除了招、拍、挂传统拿地方式外,融创中国在2019年延续了并购狂人风格,先后以67亿元收购新湖中宝项目、以153亿元收购环球世纪及时代环球51%股权,令业界侧目。


2016年、2017年房企热衷于在三四线城市拿地,龙头房企也因此加大了拿地力度。经历了2017年的高峰之后,2018年是房地产调控收紧的一年,房企纷纷放缓拿地节奏。2019年,市场开始回归二线城市,而相较于三、四线城市,二线城市地价更高,拉开了企业之间的差距,融资成本较低、资金底气足的企业优势更大,拿地相对积极。


上述五家房企中,除了融创中国因大举并购而带来了飞速增长的拿地规模之外,中海地产2019年的拿地金额较2018年也增长较快,增幅为36.05%。其次,万科和保利地产的拿地金额增幅分别为22.34%、16.48%。这一指标中,仅碧桂园的增幅为个位数,为8.22%。


值得一提的是,作为总资产、营业收入、盈利、土地储备等核心指标都处于领先地位的龙头房企,中国恒大仍未放宽拿地计划,连续两年跌出拿地金额前十。相较于2016年、2017年拿地金额均突破千亿规模的大手笔,其2019年拿地金额仅保持了适度增长,从2018年的382亿元增长至437亿元,排名从21上升至17。


早在2014年就已开始构筑物流版图的万科,如今已有两家物流公司。一家是万纬物流,目前已是中国总规模第二的物流地产商。另一家是收购的全球领先的现代物流设施服务商-普洛斯。2019年,继续做大物流板块的万科又新增23个物流地产项目,总建筑面积约161.88万平方米,合计支付权益价款32.07亿元。


再如近年来大举进军文旅地产的融创中国,继2018年收购万达文旅城之后,2019年12月又斥巨资收购了环球世纪及时代环球51%股权,这一资产包除了包含住宅用地外,还有会展中心、乐园、商业、酒店等非宅项目。有一个指标能够回答这个问题:净负债率。

净负债率是衡量房企真实负债压力和杠杆水平的指标之一。尤其对于拿地金额排名靠前的房企来说,在积极“屯粮”的同时,其杠杆率、风险承受力都备受市场关注。相较于2018年末,上述五家房企2019年年中的净负债率涨跌幅均保持在行业合理水平。


即便是拿地金额增幅最高的融创中国,其净负债率从2018年末到2019年年中的增幅仅7.8%。而保利地产的净负债率总体而言较高,但也呈下降趋势,从2018年末的80.55%下降至2019年年中的76.64%。除了净负债率不高外,还有一个重要指标,给了“拿地五虎将”的霸气和底气,那就是超强的销售额。

克而瑞研究数据显示,销售增幅较高的中海地产和融创中国2019年的销售额分别为3301.3亿元、5556.3亿元,较2018年分别增长22.82%、20.79%。保利地产,以4702亿元的销售额增长了16.1%。龙头房企碧桂园和万科则表现更为平稳,分别在2019年完成了7715.3亿元和6312.1亿元的销售额,分别增长5.88%、4%。


2018年:恒碧保融万

据中指研究院数据显示,千亿代表房企土地资源储备充足,且符合城市聚集发展趋势。恒大、碧桂园、保利、融创及万科土地储备均值约21000万平方米,为5家企业2018年销售面积均值的近5倍。截至2018年末,恒大集团土地储备总规划建筑面积3.03亿平方米,一二线城市土地储备原值占比达66%。

碧桂园在中国内地权益总建筑面积约24064万平方米;保利在建及待开发面积合计19544万平方米,可满足未来2-3年的开发需要;融创及万科的土地储备均超过10000万平方米,充足高质量的土地储备将有力保障企业发展。


中海、富力、龙湖、华润及世茂土地储备均在5000万平方米以上,阳光城、金地、中南、旭辉、金科及远洋土地储备均在4000-4500万平方米之间。截至2018年末,中海总土地储备分别为9144万平方米,富力土地储备权益建筑面积为6951.1万平方米,龙湖集团土地储备合计为6636万平方米。


短期来看,均能够满足企业发展所需。雅居乐、融信、正荣、华夏幸福、泰禾等企业,土地储备小于3000万平方米,部分房企在手土地储备已小于2018年全年销售面积,企业应积极扭转该局面,适时补充土地资源。


一二线城市占比近五成,五大城市群占比53.1%。从代表企业各等级城市土地储备分布来看,一线城市土地储备面积占比均值7.7%,二线城市土地储备面积占比均值为40.0%,土地储备结构优质。11家千亿代表企业中,中海、龙湖、远洋、万科及融创五家企业一二线土地储备占比均超过70%。

其中,中海一二线城市土地储备占比最高,为87.0%,主要由于企业坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的投资策略,投资重点向一、二线城市的核心优质区位地块倾斜。龙湖集团一二线城市土地储备占比近八成,其中二线城市土地储备面积达71.0%,企业项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局。


泰禾、保利、正荣及融信一二线城市的土地储备占比均在45%以上,其中,泰禾集团土地储备主要位于二线城市,企业秉持“深耕核心一线,全面布局二线”的发展战略,二线城市土地储备占比达63.1%。保利坚持聚焦一二线城市及核心城市群,一二线城市土地储备面积(包括在建面积及待开发面积)占比达57.4%,待开发面积中一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%。


正荣及融信一二线城市土地储备占比分别为60.6%、46.6%,两企业三四线城市土地储备主要位于海峡西岸经济区内。荣盛发展及雅居乐一二线城市土地储备占比相对较低,分别为31.3%及15.5%,企业重点布局一二线周边三四线城市。


从代表企业各城市群土地储备来看,京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群总土地储备面积占比均值达53.1%,其中,长三角城市群土地储备占比最高,达17.8%。11家千亿代表企业中,远洋、泰禾、龙湖、正荣、荣盛发展及万科六家企业在五大城市群的土地储备面积占比均超过50%。

其中,远洋在五大城市群的土地储备面积占比超九成,企业坚持深耕重点城市群,积极优化城市布局,京津冀地区总土地面积1703.2万平方米,占总土地储备的42.1%。泰禾在五大城市群的土地储备占比为66.0%,长三角城市群及长江中游城市群是其土地储备主要所在地,两区域土地储备面积占比总和为52.6%。


万科坚持高质量投资,确保资源结构健康,其五大城市群土地储备(包含在建、规划中总建筑面积)占比合计50.8%,长三角土地储备面积占比17.5%。保利、中海及雅居乐在五大城市群的土地储备均在45%以上,其中,保利目前形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系,在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群土地储备占比合计达45.0%。


中海对于调控严格、限签严厉的部分城市,严格控制投资风险,对于有人口导入和产业支撑的区域和城市,适度加大投资力度,其在五大城市群的土地储备占比为45.1%,五大城市群中珠三角城市群土地储备占比最高,达13.9%,其次为京津冀城市群,为12.2%。雅居乐土地储备主要分布在珠三角区域,其五大城市群土地储备占比合计47.7%,其中珠三角城市群土地储备占比达27.5%。


融创主要布局核心城市,基本完成了全国一线、二线及强三线城市的布局,其五大城市群土地储备占比相对较低,为32.1%,融信中国五大城市群土地储备占比为38.3%,其土地储备主要位于长三角城市群及海峡西岸经济区,两区域土地储备占比分别为33.3%和33.0%,占企业总土地储备的近三分之二。

从代表企业土地储备均价来看,土地储备单价较低,土地储备均价占销售均价仅27%,保障企业未来盈利空间。7家千亿代表企业中,4家企业土地储备均价低于5000元/平方米,其中,恒大土地储备均价(按照土地原值计算)仅为1635元/平方米,而2018年恒大集团销售均价已超10000元/平方米。


受企业布局策略及产品策略不同,远洋、融信土地储备均价分别为6900元/平方米、6356元/平方米,但其土地储备均价/2018年销售均价仅为32.6%、29.3%。7家千亿代表企业土地储备均价/2018年销售均价均值为27.4%。


从代表企业土地储备权益占比来看,代表房企权益土地占比均值为60.2%,企业通过多元化、多渠道、多方式拿地策略,有效控制拿地成本。除华润置地外,远洋、金地、旭辉等企业权益土地占比分别为53.8%、52.2%和50.2%,龙湖、万科权益土地占比均在70%以内。


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