万科中报复盘:净利增长42.6%与拿地减少33%

2019-08-22      来源:观点地产   浏览次数:28

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8月20日晚间,万科企业股份有限公司公布2019年半年度报告。

数据显示,上半年,万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;实现净利润192.9亿元,同比增长42.6%。

万科在财报中,将营业收入提升的原因归结为“结算规模增加”。

据观点地产新媒体获悉,上半年,万科的房地产开发业务实现销售金额3340.0亿元,同比增长9.6%,销售面积2150.1万平方米,同比上升5.6%。

销售结转方面,1-6月,万科实现结算收入1329.9亿元,实现结算面积846.3万平方米,分别同比上升32.2%、20.7%。此外,上半年万科的全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为95.46%。

实际上,2019年年初至今,经济形势延续去年的态势,依旧复杂多变,融资收紧、拿地竞争、销售乏力等压力接踵而来,但喊着“活下去”与“收敛聚焦、巩固基本盘”的万科依旧交出了一份亮眼的成绩单,营收、利润双双呈现上升的态势。

细看半年报,万科的负债率与去年同期相比亦出现小幅上涨。截至报告期末,万科负债总额达到13445.89亿元,同比增长3.99%,净负债率为35.04%,而去年同期这一数字为32.7%。

其中,有息负债金额为人民币2253.2亿元,较年初减少358.9亿元,占总资产比例为14.3%。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币666.5亿元,占比为29.6%;一年以上有息负债人民币1586.7亿元,占比为70.4%。

对万科过去半年进行复盘,万村计划、人事变动、拿地放缓无疑是其中的关键词。

“万村计划”是万科在深圳做的存量资产改造业务,主要通过城中村的改造,获取一批长租公寓项目。根据公开数据显示,截至2019年3月,万科进入约60个城中村租下近2000栋“农民房”,获取了10万间房间,这些租约期限通常为10-12年。

值得一提的是,从2018年末起,坊间就不断传来万科全面暂停签约新房源的消息,到今年五六月份,更有消息传出,万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分深圳偏僻区域已签约“农民房”房源。

彼时,万科相关人士在回应观点地产新媒体采访时表示,万村计划推进过程中,确实遇到了一些实际的困难,综合推进过程中的客观情况,拟对现有房源结构进行小部分调整和优化,相关工作正在有序推进中。

此次的半年报数据则显示,截至6月末,万村项目改造完工的房间数约2.4万间,已交付开业的项目出租率良好。同时,万科表示,部分项目由于开展难度高于预期,集团基于自身的经营安排进行了相应调整。

至于租赁住宅业务方面,上半年,万科新开业101个项目,总计2.06万间,截至报告期末,租赁住宅业务覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率为91%。

人事方面,5月份孙嘉就任南方区域总,随后,太原、青岛、武汉、贵阳几个城市亦出现高层人事变动。经历人事大换防之后,万科随之启动了“大江大海”计划,以期通过人事的跨区域流动,为万科各个业务的发展寻找最合适、最优秀的人才。

对此,郁亮在6月份的股东大会上也解释称:“一个组织成熟之后就有必要跨区域流动,否则会固守一方,难免会产生懈怠的心态。”

除此之外,万科上半年的拿地力度同样引发关注。公告披露,2019年上半年,万科获取新项目54个,总规划建筑面积1372.8万平方米,同比减少33%,权益规划建筑面积941.8万平方米,同比减少17.67%,万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。

值得一提的是,2018年上半年,万科获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米;而2017年上半年,该集团获取新项目79个,总规划建筑面积1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米。

此外,上半年,万科新增项目的权益地价总额约649.8亿元,均价为6900元/平方米,分别同比增长12.38%、36.53%,由此看来,万科今年上半年的拿地量与过去几年相比明显减少,但拿地金额与拿地均价有所增长,呈现“加价不加量”的状态。

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