新房供应井喷 沪房企暗战“金九银十”

2020-10-10      来源:黄冈房价   浏览次数:9926

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继8月上海出现6个“千人摇”的火热行情之后,今年“金九”上海楼市销售旺盛,成色十足。

据《中国经营报》记者不完全统计,9月份,上海约有31个项目开盘,其中宝山5个,闵行、松江、浦东、嘉定、青浦各4个。新房成交各点开花,截至9月27日,成交总量超过8月份,新增入市房源接近8000套。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,目前上海楼市开始显露出传统交易季应该具备的表现,月末翘尾效应明显,供应稳步增长,成交顺势推升,成交量超过去年同期将是大概率事件。

楼市回暖的背面却暗流涌动。记者从多处信源了解到,某品牌房企项目三期推出最后的141套房源,有60套或被内定。上海一家连锁中介门店的人员宣称,该项目“号子费”85万~95万元不等,其中25万元由中介机构收取,其余款项作为佣金进入开发商“营销总监”的私人账户,因收取的佣金不合法,不会开任何凭证。

有中介人员称可买卖“号子”

“认筹了吗,我这里有号子包你能买到房。”近日,记者刚从沪上一处内环项目走出来,中介人员谢超(化名)走上前来低声说道。

“这个是我们公司黄浦区区域总和开发商合作的。开发商运营总监不方便做,所以由我们来做。我们保证100%让你买到,否则当天就退钱给你。”见记者将信将疑,谢超信誓旦旦地说。

谢超所在的公司是沪上一家知名中介机构,记者联系到他所说的“领导”吕强(化名)。吕强自称是多家豪宅门店负责人,他表示,手里有个项目,60套房源已被内定,分给不同的中介渠道在销售,“我们公司有20套,现在只剩下8个名额了。如果不提前买号,摇号买到房的几率微乎其微。”

记者了解到,吕强宣称的楼盘交通方便,位置距离静安寺约3公里,到中山公园只有1公里。“小户型的号子费是85万元,大户型要95万元。若想‘买号’,就要在开盘前支付10万元意向金。以99平方米户型为例,60万元佣金会直接打入该品牌房企内部运营总的私人账户,另有25万元作为‘咨询服务费’进入中介公司的账户并开具发票,选定的房源会直接注明在合同中。”吕强称。

当记者追问经手此事房企人士具体为何人时,吕强仅表示,“肯定是项目总以上级别的,具体是谁等付完意向金就会有人找你聊。不过这60万元是什么凭证都没有的,因为是不合法的。”

为何“号子”如此热销?吕强告诉记者,主要是因为上海个别区域的一二手房房价倒挂,99平方米的房子付完85万元“号子费”,相当于每平方米多出9000元,而且没有任何税费,这比满五年的同等品质的二手房要划算得多。“2018年时,一个千万房子的‘号子’能卖到200万元,由于最近抓得比较紧,怕影响太大才调低了价格。”

人才新政搅动楼市

号子费又称茶水费,过去多是在楼市行情火爆的时期暗中交易。

上海链家研究院的数据显示,8月31日至9月6日,上海共成交新建商品房2053套,环比下降11%,成交均价63989元/平方米。9月7日至13日,共成交新建商品房1566套,环比下降24%,成交均价60146元/平方米。

进入9月下半月后,供应量方面井喷,一周内入市13个项目,总面积达到34.3万平方米,出现今年以来上海楼市供应量的第二高点。9月21日至27日,上海共成交新建商品房2807套,环比增长28%,成交金额148亿元,环比增长10%。截至9月27日,全市累计约7561套新房入市。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为,受供应结构影响,9月初两个星期成交量环比下滑,但整体来看,楼市“金九”成色十足。成交均价环比连续3周下滑,均价不到50000元/平方米,是2月份以来最低周均价。

值得一提的是,上海时隔10个月再度推出人才新政,成为搅动“金九”楼市的关键因素。

9月23日,由上海市高校招生和就业工作联席会议(以下简称“联席会议”)制定的《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》(以下简称“《办法》”)正式发布。《办法》明确提出:“在以北京大学、清华大学为试点,探索对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生,符合基本申报条件可直接落户的基础上,将试点范围扩大至在沪‘世界一流大学建设高校’。”

公开资料显示,在沪“世界一流大学建设高校”包括上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学。这也意味着,上述四所大学的应届本科毕业生符合基本条件即可直接落户。

“政策符合了近年人口流向的特点,近年人口向中心城市、核心城市集聚的特征较为明显,放开落户政策,有利于人才留在上海,进一步强化上海核心城市的地位。”中泰证券研究院政策组负责人、首席分析师杨畅在接受记者采访时表示,特别是评分办法进一步强调了科技创新导向,对于参加科技创新竞赛获奖以及获得发明专利的学生落户给予加分。

新政的发布,让许多考虑首次置业的刚需客下定决心。李雯(化名)在上海刚好工作满五年,这段时间正巧在与丈夫选购婚房。

“本来我们还左顾右盼,想着再多看看,现在人才新政忽然发布,我和丈夫马上敲定了普陀区的一套新房。”在李雯看来,未来四所高校将有近两万名潜在的落户对象,整个上海楼市无疑将迎来新一波的购房需求,上行空间也十分广阔。

杨畅则认为,在房住不炒政策背景下,如何确保不因该政策对房地产市场形成意外扰动,或将是此次上海人才新政考虑的重点,未来对于人才相应的住房保障,仍将是政策聚焦重点。

品牌房企的“降标”之惑

9月12日,位于上海青浦区徐泾板块的万科天空之城四期光之丘正式开盘,推出128套房源,均价58600元/平方米。当天,314组认筹的购房者坐满了摇号开盘的会场,等待公示结果。

被购房者热情追捧的另一面,万科天空之城三期的业主却正在售楼处门外奔走维权。多位业主焦急地向记者介绍,房子还有3个月就要交付,外立面和绿化配套等量化指标明显存在缩水减配现象,工地的工人则表示,外立面方面后续基本上不会有其他作业了。“当初买房的时候,被带着看过一期的楼房,还明确宣传称三期质量将参照一期。”万科天空之城三期业主罗旭成(化名)介绍,自己于去年7月买到一套120平方米的装修房,总价将近700万元。

9月16日,记者实地走访上海徐泾镇诸陆西路966号的万科天空之城了解到,项目围绕徐盈路地铁站分为四期开发,分别是一期海之洲、二期云之谷、三期星之屿和四期光之丘,房源一经开盘即几乎售罄。

一期海之洲为米白色墙面,搭配深灰色横向竖向金属铝通,深灰色金属铝板压檐处理,而走到徐盈路地铁站北侧望向三期星之屿可看到,楼栋表面的脚手架已拆除,外立面是单调的土黄色,与周围的楼房形成鲜明对比。

记者注意到,2015年9月25日,万科以22亿元取得上海徐泾44万平方米综合体50%股权,折合楼面价约18000元/平方米。该地块即是万科天空之城一期地块。2018年7月,万科再以29.53亿元拿下青浦区徐泾北大型社区崧泽大道北侧33-01地块,楼板价33160元/平方米。相隔3年,三期地块的拿地价格将近上涨一倍。而从上海网上房地产数据来看,自2017年开始销售起,万科天空之城四期全部房源的均价保持平稳,四期房源的均价略高于一期1000元/平方米。

上海万科相关负责人回应到,分期开发的楼房确实会存在风格上的差异,公司也一直与购房业主积极沟通,有些景观和工程也要等最终交付才能体现。

无独有偶,位于上海市徐汇区苍梧路与田林路路口的鑫耀中城项目,也被曝出签约装标降标的问题。针对该项目装修降标的情况,上述上海万科的负责人表示,该项目装修都按照合同约定来执行,业主反映的应该是合同表述上的差别引起的。

受访的地产分析师认为,上海的楼市调控政策较为严格,尤其在限价方面,上述地块出售时不能突破最高均价,开发商在该项目的盈利空间是有限的,只能从一些界定模糊的标准中去做调整。

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