二手房10万+,深圳这个城中村旧改等10年?

2020-10-01      来源:黄冈房价   浏览次数:7507

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作为年轻工作人的首选居住地区之一,

城中村出租房存在巨大的需求量,

对于某些投资人来说,

也是个利益市场。


乐居实探城中村第三弹来袭!(此前实探城中村系列:上沙村+下沙村、皇岗村+水围村)


曾经涵盖了10万的人流,现在的石厦村又有了什么样的变化?



据乐居踩盘了解,石厦村一房一厅价格在1800-2500元,二房一厅价格2800-3600元。


据当地中介介绍,距离石厦村不到800米的高层住宅,单间价格3000元左右,一房一厅价格为4000-5000元,二房一厅价格在5000元-8000元。


对比起来,城中村价格比普通住宅差了近2000元的价格,价格方面确实是城中村更胜一筹。


那石厦这个片区的租房市场怎样?旧改的进程到哪一步?片区的热门楼盘有哪些?是个投资的绝佳地吗?



外立面刷新漆

城中村“摇身一变”成品牌公寓


石厦村临近福田中心CBD,南边是益田村大型住宅区、福田保税区及福田口岸。


这里有建设中的地铁3号线、7号线,广深港高铁从东面经过,再加上福民路、新洲路、益田路,交通便利。


乐居实探过程中发现,该城中村有的楼房外立面刷了新漆,并标明已经变成了品牌公寓。



近几年,深圳城中村的全面更新改造进入快车道,很多城中村都已经在完成改造,那些已经规划了旧改的城中村只需耐心等待,但还有不少城中村找不到自己的“未来”,这时候,长租公寓嗅到了其中的“商机”。


一般来说,一个悠久历史的村落并不能进行大刀阔斧的改造,但长租公寓进驻,进行装修,配齐家具家电,再以单间的形式出租给工作的白领人士,也算是给城中村带了新的改变。


长租公寓可以重新盘活资产,但一般的长租公寓多以办公物业、酒店式物业、工业厂房转化为主,以城中村为改造内容的并不多,深圳也是近几年流行起来的。


其实,石厦城中村里面有专门的租房广告栏,虽然都没有写上具体价格,但都留有联系方式。


(公告栏上的租房联系方式)


但实地探访中,城中村与公寓的区别并不明显,公寓外部不能改造,只是进行了外立面的翻新,刷上了有颜色的墙漆,但楼栋的内部的变化也并不多。


虽然每个房屋内部有做调整,但也并不能达到高端的定义。



长租公寓会将每层的农民房改造成十几间的单身公寓,面积都很小,但租金价格比改造前贵。


石厦村原来的旧房一房一厅租房价格在1800-2500元,而改造之后的20平单间价格就已经达2280元,26平的单间即2980元。



这个在中介平台上招租的公寓,乐居实地探访过,楼梯十分狭窄,行人可以随便出入,外部看来并不安全,旁边就是肉菜店铺,与普通的老旧农民房并无差异。


(藏在巷子里的公寓)


对于租客来说,有点像是一种新的租房方式,周边高层住宅租不起,又不想住城中村,就只能选择这样的“城中村公寓”。


对于非大规模的公寓房东来说,房子改造后不需要花费太昂贵的成本,但租房定价可以适当提高。


旧改搬迁谈判未妥,还要等多年


谈到城中村,一定离不开旧改规划。



2010年,深圳商报报道过《石厦村旧改工程进展顺利》的新闻,当时进行的是石厦村局部改造工程,2009年6月份正式启动,项目分两期进行,计划5年内完成。


“届时,这里将建成石厦环CBD总部经济中心、现代商务中心、深港购物中心和金融一条街。”报道中描述到。



福田石厦村旧改项目(石厦旧改)由新天时代投资有限公司改造开发,专项规划中总计拆除建筑面积为28.6万平,规划新建建筑面积42.1万平。


一期是对石厦旧工业区拆除改造,将建成五栋超高层楼宇,建筑面积近30万平,包括一栋写字楼、两栋商务公寓和两栋住宅楼。


工程二期对石厦村南面的村民住宅拆除改造,建筑面积12万多平方米,兴建五栋住宅,但二期的工作还需要时间等待。


乐居在现场看到二期部分正在做旧改拆迁工作,有的楼已经空置了,但是还未有挖掘机进场,也没拆空楼体,里面的工作人员并不忙碌。



(还未动工的空楼)


其实,除了已经在拆的部分以外,2019年9月18日,就有市民询问石厦东村和众孚新村什么时候拆迁的问题?


福田区人民政府表示:经查,石厦东村部分位于已批准的《石厦村改造专项规划》划定的二期拆除重建范围内,目前二期项目正在开展搬迁谈判工作,尚未达到拆迁条件。


众孚新村未在已批准的拆除重建范围内,截至目前,我局未收到关于众孚新村的城市更新计划申请。


(网友提问)


从2010年到2020年,从一期建成到二期经历了10年时间,二期的改造工程还未完成,仍然需要时间等待。


同个区域,

二手挂牌均价10万&8.7万/平


石厦村位于福田中心区,各类配套都比较完善。


周边大型商业购物中心有天虹商场、马成时代广场、岁宝百货等。



教育配套有红岭中学、石厦学校、福田区外国语高级中学、深圳市第三高级中学初中部、众孚小学、益强小学、全海小学、益田小学、福强小学,学校资源比较强大。



石厦片区被福民路和福强路分割为石厦北、石厦中、石厦南三个小片区,乐居主要实探石厦村周边,所以不按照传统的3区分,这次仅分为石厦北、石厦南2个区域。


(1)石厦北:高层住宅集聚,挂牌均价10万+。


石厦北共有20多个系列楼盘,高层建筑偏多,居住氛围浓厚,区域内比较著名的楼盘分别是丽阳天下名苑、信托花园、恒冠豪园、合正佳园、金地翠园等。



石厦北区的学校分别是石厦中学中学部、石厦第一幼儿园和石厦学校小学部。


其中,小学部还在建造,现在的楼层已经建成,学校大门也缺明显的名牌标识,看得出来,学校建设已经在收尾工作中。


(小学部建造中)


这个片区内楼盘比较密,有独栋大厦、有公寓、有小花园社区,也有大型住宅社区。


这里的二手楼盘挂牌均价为7.3万-14.4万,片区均价为10.2万/平,均价最贵的楼盘是葵花公寓,最便宜的楼盘中央花园。



(2)石厦南:旧改影响,挂牌均价8.7万/平,并未形成大规模的楼盘群。


石厦村周边的二手楼并不多,由于城中村占地面积比较多,区域内比较著名的楼盘是新新家园、众孚大厦、众孚花园、星河名居等。


(众孚大厦)


东边是福田区政府大楼,石厦南区的学校有荔园小学(众孚校区)、益强小学、红岭中学石厦初中部学位。


这个片区内楼盘受城中村影响,价格没有一路之隔的片区贵,二手楼盘挂牌均价为6.2万-11.5万,片区均价为8.7万/平。


均价最贵的楼盘是时尚名居和新新家园,挂牌均价都已经超过10万/平。


(左为新新花园,右为城中村)


最便宜的楼盘是新天CBC,均价6.2万/平,这个楼盘不仅是城中村周边最便宜的二手房,也是石厦片区最便宜的。




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