实探光明科学城绝版靓地!看上去很美,房企一不小心就亏本

2019-11-08      来源:黄冈房地产   浏览次数:23

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在光明科技城的建设中,土地是领先于房屋的第一步。


11月21日和22日,光明中心区将出售两块土地:A650-0375和A650-0376。这两块土地是光明科学城的启动项目。从规划文件中可以看出他们的高定位。业内人士表示,这片土地非常非常绝版。


但兴奋的是,这两块土地的出让条件已经让开发商有了很好的计算。深圳高级房地产媒体人@朱洛基认为,“A650-0375和A650-0376虽然没有捆绑在一起同时出售,但应该属于同一个投标人。否则,A650-0375将失去土地。即使他们匹配在一起,他们仍然需要专业人士进行仔细的计算。计算账目并不容易。”




光明中心区首个地标项目选址探索


△楼村土地准备宣传


"叔叔,你知道那边会建什么吗?"



“是的,”这位说话带有北方口音的叔叔哽咽着说,“这似乎是要建的标志性建筑。在村庄被政府接管之前,许多村民签署了协议并获得了补贴。我不知道出生了多少富人。我总是嫉妒。”


据了解,此次出售的A650-0375的容积率高达7.1。设计条件规定,应在地块的B区或C区修建不少于200米的标志性建筑。



在即将出售的地块附近的楼村老村外围徘徊后,我径直走进了老村的小巷。这座熟悉的广式老房子有点回到家乡的味道。



狭窄的小巷,弯弯曲曲,外人进入,不能区分东南和西北。



这个村子的租金相对较低。你可以赢得500间单人房。也许一旦地标建成,周围地区的租金就不会那么低了。



与楼村旧房村的衰落相比,常工路北侧楼村新房村是一座精心规划的自建建筑。所有的新房子都铺上了柏油路,每栋楼都有自己的消防人员,这比泡泡面条家族的握手楼好多了。


转让条件恶劣,商品房平均价格不得高于47,200/㎡


△高空俯视两块地块(资料来源:深圳市土地房地产交易中心,转载时请注明)


光明A650-0375地块和A650-0376地块位于同一地段,具体位置在光明区新会街6号线科技园站北侧,常工路南侧。



早在9月18日,深圳市规划和自然资源局就公布了科学园站以北6块地块的规划设计条件,其中包括2块住宅用地、2块商业用地、2块公园绿地和配套道路。



当时的6块地块是11月21日和22日出售的两块地块:A650-0375和A650-0376,即光明中心区“4大集团+1个开发单元”02组的一部分。


从实际情况来看,这两个包裹位于地铁6号线。

[科学园站旁边/S2/]

(注:原站命名为光明新城站),TOD项目完成。

TOD模式:以公共交通为导向的开发(transit-oriented development,TOD)是规划一个居民或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。


事实上,今年光明中心区有多达23个建设项目(小Y助理被列入建设项目清单)。然而,从规划文件可以看出,这两块土地作为光明科技城的启动项目,定位很高。

[光明中心区第一座标志性建筑群光明科学城/S2/]

把自己建设成国际一流的城市中心意义重大。即使是现在的热龙灯九龙站也不在同一个水平。


◎A650-0376包裹



△A650-0376宗地位置


11月22日出售的A650-0376地块为住宅用地,占地23666.26㎡,总建筑面积106500㎡,容积率≤4.5,起拍价为20.7亿元。


具体来说:

住宅99950㎡(其中只租不售的人才住房不少于10000㎡,最终以竞价结果为准,物业服务用房200㎡,其余为普通商品房);18班幼儿园4800㎡(用地面积5400㎡);社区健康服务中心1000㎡;社区老年人日间照料中心750㎡。


A650-0376普通商品住房竣工后的销售价格不得高于

47,200/㎡

在出售时

不允许约束其他服务和产品,也不允许约束精装修。


目前,包裹附近没有新房子。附近的二手房是赵征景佳花园,2010年竣工,平均价格为40,400/㎡,后面的房子需要在6号线南庄站停两站。该地区有红发、红发上虞、红发永靖和红发梅雨三大板块。平均价格从43,000到50,000/㎡不等。


事实上,气泡表面发现有一座名为楼村花园(Loucun Garden)的建筑,非常类似于商品房,规模很大,设计建造的不下于市区的一栋房子。入住率相当高,不时可以听到装修的声音。

△楼村花园,不知道的人真的会被误认为商品房


◎A650-0375包裹



与A650-0376包裹不同,A650-0375包裹在11月21日以招标的形式出售。

投标保证金:

16.86亿。



土地用途为商业用地、二级住宅用地和城市道路用地,土地面积48969.02㎡,规划建筑面积260975㎡,土地使用年限50年。具体来说:

项目分为5个区域。人才用房地块(A区),用地面积9629.34㎡,性质为二类居住用地,建筑面积43335㎡,其中住宅(人才住房)面积36435㎡,商业5000㎡等。人才住房基准售价25800元/㎡,最高售价27100元/㎡。商业地块(B区),用地面积12811.98㎡,建筑面积103770㎡,其中酒店42000㎡、办公36560㎡、书城(计容部分)25000㎡等。其中书城须无偿移交政府。商业地块(C区),用地面积14130.87㎡,建筑面积113870㎡,其中商业70000㎡(含地下商业12000㎡)、办公39140㎡。D、E 区用地性质为城市道路用地。


除上述施工指标外,A650-0375地块还需要

投标人免费建设雪佛园及其周边道路。

雪佛园占地72300 ㎡,道路占地18700㎡。



深圳资深房地产媒体人士@朱洛基认为,A650-0375和A650-0376两块地块虽然没有捆绑在一起同时出售,但应该属于同一个投标人。否则,A650-0375将遭受 - 整体损失,这是一项“公益工程”。它有很大的免费建筑面积,商业和酒店的回报期很长(以及对整体转让的一些限制)。在一个新的培养商业区,酒店企业不能在短时间内做到这一点,人才住房肯定是没有利润的。


转让的条件太苛刻,这对开发商来说是一个巨大的考验。@朱洛基说,“如果A650-0376住宅用地不匹配,我相信它对开发商没有吸引力。即使他们匹配在一起,他们仍然需要专业人士进行仔细的计算。计算账目并不容易。”




光明 [土地拍卖/h/]开发商

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