三季度成都优质写字楼租赁市场表现如何 空置率创近10年新低

2019-10-25      来源:黄冈房地产   浏览次数:76

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■郝夏树,《天府早报》记者

世界商业房地产服务投资公司CBRE 23日在成都发布了《2019年第三季度成都房地产市场报告》。报告显示,成都房地产市场第三季度表现良好。高质量办公楼市场欢迎租户升级其办公室空和业主调整租户结构的关键节点,需求方空之间的流动性也在加快。成都优质写字楼市场的整体空入住率达到10年来的最低水平,而甲级写字楼的整体空入住率达到8年来的最低水平。

市场对高质量办公楼的需求略有回升。

第三季度,乌兰地块(Ulan Block AB)的交付为成都的高品质办公市场带来了11万平方米的新供应,也是攀成钢交付的第一个办公项目。第三季度需求略有回升,净吸收12.8万平方米,比上季度增长14.6%。甲级办公楼净吸收面积6.3万平方米,比上个月增长74.4%。原因是,一方面,由于长期的经济不确定性,谈判周期前半段积累的部分需求在本季度降至最低;另一方面,上一季度,业主为应对经济周期性调整而进行的租赁策略调整取得了初步成效,刺激了租金扩张和升级需求的加速释放,分别占第三季度写字楼策略的30.6%和25.3%。

此外,第三季度,第三方办公室运营商进行了两次总面积约为17,000平方米的大规模交易,极大地推动了市场的去工业化。因此,成都优质写字楼市场的整体空购买率环比下降0.6个百分点,至22.4%,为近10年来的新低。甲级写字楼的整体空购买率环比下降1.9个百分点,达到近8年来的新低。

市里甲级办公楼租金最贵。

在租金方面,成都市优质写字楼的平均账面租金与上月基本持平,第三季度末为每月每平方米83.9元。一方面,租金稳定的主要原因是一些业主在上季度降低了租金预期,以吸收低于预期的经济影响。另一方面,在第三季度,一些业主表示,客户访问量和租赁能力比前一季度有所增加,从而增强了市场信心。然而,为了优化租户结构,一些业主在免租期、装修补贴等优惠政策方面增加了对高质量客户的灵活性,因此市场平均有效租金略有下降。

随着城市基础设施、配套设施、产业、政策和人才可得性指标的再次变化,企业在“2+1”模式下加快了区域内和区域间的聚集和流动。城市更新进程促进了城市中心基础设施和配套设施的升级,甚至一些建筑也通过物业硬件和软件进行了翻新,以寻求第二次生命。

此外,东大街的区域市场随着盘城钢板的窗帘进一步延伸。就南延线而言,随着商业氛围的日趋成熟,租金价格与以前不一样了。其中,截至第三季度末,全市甲级办公楼租金达到市场最高水平,每月每平方米107.6元。在这种背景下,需求流动性加快了。从同一个地区来看,市中心的升级需求非常活跃,许多情况是从旧建筑升级和搬迁到附近新建的高质量建筑。

灵活租赁计划

成功的关键

随着成都写字楼市场逐渐进入存量时代,增长期(2014-2016年)集中交付的大部分建筑面临租户租赁集中到期,市场面临租户升级办公空间空和业主调整租户结构的关键节点。其中,第三季度的升级需求比上半年高23.2个百分点。然而,考虑到经济的周期性调整,企业的办公决策更加谨慎,因此业主的租赁策略面临考验,灵活的租赁方案是取胜的关键。这种“灵活性”不仅仅限于租赁成本水平,还体现在财产的实物水平上。例如,在本季度,一些业主重新规划了他们的办公室空并重新安置了小面积租户,以便腾出大面积可出租房间空的整层,供高质量客户使用。一些业主挖掘新兴地区的租户,如医疗和美容护理。

展望第四季度,成都的高品质办公市场将迎来约7万平方米的新供应。在经济不确定的宏观背景下,所有者的经营能力成为成功的关键。从需求方面来看,细分行业的新旧动能转化值得关注,如专业服务TMT企业,包括企业操作系统和办公平台软件。

CBRE成都咨询交易服务部办公楼部门负责人邓延平表示:“第三季度,成都对高品质办公楼的需求逐月回升,但需求方的决策过程延长,尽管经济持续不确定,需求的不确定性仍在继续。随着未来供应的增加,供应方需要加强租赁策略的灵活性,并关注来自“在线+”新兴行业的新办公需求。

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