红山片区,龙华实验学区7盘解析

2019-09-25      来源:黄冈房地产   浏览次数:12

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一、龙华实验学校创立


位于红山的龙华区实验学校,创办于2016年9月,为九年一贯制公办学校,学区内楼盘特点是都比较新、能共享红山配套。


跟深高北同一年开学,目前都是办学3年多,经常有关注红山片区的购房者问,红山片区实验学区怎么样,学区内楼盘怎么选?


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二、学区楼盘分析:


九年制实验学区:水榭春天1-2-3期,中航天逸,中央原著,华业玫瑰1-2期,星河传奇1-2期,上塘道1-2期,皇后道,七大社区。




每个楼盘特别各有不同,下面我整理下每个社区的基本情况,方便大家对学区了解。



莱蒙水榭春天:

物业管理严格,1-2-3期共享一个花园,是红山片区最大的花园小区,内环境和绿化好,非常适合有老人小孩家庭,可以在小区内随便散步休闲。楼下就有沃尔玛超市,出门还有九方,以及绿景长廊公园。


户型68平两房,480-500万,89平三房,总价600-660万。

 

小区不足:一期楼龄偏旧一点,地下室感觉有点暗;二期会出现车位不足现象。




华业玫瑰四季:

分一二期开发,一期全朝南户型,空中花园通风性好,停车场有三层,车位充足,走路到红山站8分钟。


一期户型使用率其实很不错,就是园林小。78平小三房540万,88平可以做3+1房,总价600多万。

二期于18年交楼,全部带精装修交楼,楼龄新主力户型也是小户型,45平一房350万,50平小两房360万。

 

小区不足:花园不大,休闲散步还得出小区大门,物业管理不严,小户型租客较多,部分户型受地铁噪音影响。




星河传奇:

一共有三期,有住宅、公寓、酒店,目前居住氛围最好是一期,二期花园比一期小,三期是公寓和商业。


星河物业管理负责严格,入户大堂档次高大上,自带一所公立幼儿园,是比较知名,只是小区生源可以上。

户型使用率高,89平可以做四房,推荐户型81平三房560万起,89平四房620万-650万。


小区不足:离地铁口较远,走路15分钟到上塘地铁口,123期的花园没有连通。




合正中央原著:

纯板楼设计,中间是别墅区。两梯三户,户户朝南无遮挡。都是大户型为主,价位门槛较高,空中花园通风性好,部分户型使用率高达110%。

 

离学校近不用过主干道,推荐户型89平三房690万,其它大部分4房是双语,单证143平四房接近980万。

 

小区不足:大户型多数为双拼,需要两个名额,所以成交比较慢,离地铁较远,走路12分钟。适合对户型要求高的家庭。




中航天逸:

分A、B两区,呈错层设计,极具设计感,较年轻化的一个社区。B区地面花园,接地气近绿景长廊公园。A区为空中花园,楼下四层作为九方商业体,可出门坐电梯直达九方,配套好近地铁出行方便。

推荐户型:89平三房625万-650万,136平四房1000万。

 

小区不足:两房户型全是A区并且是靠地铁这边,受地铁噪音影响。148平-175平全为双拼户型,需要两个名额,小孩上幼儿园需要到周边小区。




卓越皇后道:

园林舒适,超低容积率2.36,车位充足,户户朝南,楼盘本身品质较高,而且户型赠送也多。

最小面积89平3房,带开发商原始精装修,错层设计,部分户型带露台,89平可做4+1房。

 

推荐户型:89平三房530-550万,155平五房850万。

 

小区不足:离地铁较远,步行上塘站大概13分钟,周边商业配套少,离实验学校远,需要上下学接送。3A和4A栋靠近高铁线路,噪音影响较大。




金地上塘道:

金地物业管理严格,户型赠送多是特点,但是楼龄是实验学区内最旧的一个,而且位置相对偏一些,旁边有城中村,所以单价低于周边小区,在卖房源多,刚需选择性多。


户型赠送多:二期36平小两房310万;一期45平一房270万,66平两房350万,89平三房500万。

 

小区不足:社区比较旧,价格上涨慢,小区自身没有什么配套,离地铁和商业都比较远,500万3房户型是成交主力。




三、近期二手成交数据:




以上是统计近期成交的房源,数据仅供参考。

双拼单价在5.6-6万之间,单证的价格在6-7.9万,整体上7万单价的有中航天逸,水榭春天2-3期,星河传奇1期。


四、学区积分


另补充一下龙华实验入学积分:

龙华实验学校,和深高北9年制、民顺小学+民治中学,3个学区组成一个大学区。各学区楼盘生源,报考本校学区加5分,所以实验学区想上深高北现在基本也没可能了,因为跨学区报少5分。

 

具体积分算法看下表:




提醒:今年实验学校的小一是紧张的,入学积分要89分,按照上表需要A类家庭:如独生子女需提前两年买房,非独生子女需提前三年买房。


五、总结


龙华实验几大楼盘,价格涨幅本身受学校的影响不大,主要是能享受红山片区的配套,图书馆、美术馆、6979商业体都在附近,并且楼盘本身的品质比较好。

4号线位于深圳中轴线,承载这福田、南山上班的高管白领购房需求。


红山片区的上车门槛,也是实验学区的上塘道一房一厅270万上车,可以改小2房;还有华业玫瑰四季的一房一厅,350万左右。

中航天逸、水榭春天的2房价位要480万以上,价位就更高一些;不过学区内3房是成交主力户型,总价500-650万都有选择。

 

我是龙华置业专家吕信森,从业3年多,主攻红山和上塘,熟悉楼盘规划、最新学区房等信息。对片区有兴趣,近期有置业问题的朋友,可以加微信交流

(吕信森:13823370321 微信同号)




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